由鲁能七号院颐景溪园小区地下人防车位出租使用纠纷引起的思考
来源:顺义区防空防灾信息网日期:2017-07-27

6月1日,我局领导在获悉鲁能七号院颐景溪园小区(以下简称颐景溪园)部分业主就地下人防工程车位租赁使用围堵声讨物业情况后,立即责成工程科人员赶赴现场了解情况。

一、问题产生原因分析

经了解,颐景溪园共有三处人防工程,分别为1号、B-5号、B1-3号地下车库,平时用途为汽车库, 共有人防车位1170个。人防车位停车费每月收取400元,含300元车位费和100元管理费,由于市场价格放开,部分业主对收费价格不满,与物业公司产生了纠纷,停车费价格是产生矛盾的主要原因。先就业主关心的问题解释如下:

(一)物业公司是否有权租售人防车位?

1.颐景溪园由北京顺义新城建设开发有限公司开发建设,委托北京鲁能物业服务有限责任公司顺义服务中心行使物业管理权,故受委托的物业公司有申请平时使用的权力。

2.鲁能物业已取得了颐景溪园三处人防工程的《人防工程使用证》,使用证均在有效期内,拥有人防工程使用的权利。

(二)人防工程平时使用该不该收费?

1. 依据《北京市人民防空条例》第十五条:“人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。开发商是投资者,受开发商委托,对人防工程管理的物业公司有取得收益的权利。

2.依据《人民防空法》第五条:“有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理,使其保持良好的使用状态。”鲁能物业作为使用管理单位,不仅要承担人防工程维护维修费用,同时要承担日常的运营费用,负责对人防工程进行维护管理,人防工程内安装有大量的防护设备设施,为确保其战备效能,平时的维护维修费用要远高于普通地下室。

综上所述,人防工程平时收费使用不违反相关法律规定。

二、解决人防车位使用纠纷的几点建议

随着私家车日益增多,住宅区停车难、停车贵问题势必会激化物业公司与业主的矛盾,进而影响社会的安定,我局就如何解决上述与物业地下人防工程相关的问题提出以下建议:

(一)停车场建设规划要有前瞻性
项目方案设计阶段,建设单位应认真做好停车需求的调研,提出车位需求计划。规划部门按照需求,做好停车建设规划,充分利用地下空间,提供充足的停车位,让居民有地方停车,解决停车难的问题。

(二)明确人防工程所有权归属

随着居民维权意识的增强,有的小区业主对人防车位作为地下停车场产生了疑问,人防工程是否可以作为地下停车场;如果作为地下停车场,地下停车场的车位是否可以租售,这类问题,实际上都与物业小区的人防工程的所有权归属有关。

目前学术界对结建式人防工程所有权的归属有国家所有、业主所有、开发商所有三种观点。国家所有能更好的体现人防工程的战备效益和社会效益。

首都北京战略地位尤为重要,人防工程是战时人员和物资掩蔽的场所,战时可确保人员生命财产安全,如何保障人防工程完好率和临战转换的效率至关重要。《人民防空法》第二条规定:人民防空是国防的组成部分。人防工程归国家所有,平时按国有资产管理模式进行管理使用和维护维修,可确保人防工程的完好率,实现人防工程的战备效益。

国家所有人防工程,可在规划建设和使用阶段,着重体现社会效益,加大用于社区停车、社区人员活动等便民、利民人防工程的建设 ,推行公益使用,更好地服务社会、服务广大居民。

(三)公益使用人防工程,服务社会

鉴于人防工程运营成本高于普通地下室的情况,建议物价部门考虑给物业公司一定利润的情况下,对人防车位进行价格指导,让利于民,让居民停得起车,发挥人防工程社会效益,充分体现公益性的特征 。

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